400 8877 001房地產行業市場機遇分析 多個二線城市優化樓市調控政策
時間：2023-09-18 10:38:00 閱讀：1817 整理：廣州市場調查公司
房地產業是中國經濟增長的支柱產業之一，在國民經濟發展中起著重要作用。自改革開放以來，中國房地產行業得到快速發展，國房景氣指數持續提升并于 2007 年11 月達到歷史頂點 106.59 點。
此后，受 2008年次貸危機和緊縮貨幣政策影響，國內房價出現十年來的首次下跌;2009 年隨著國家出臺的信貸寬松政策，商品房銷售情況有所好轉;2010 年，為抑制房價的過快上漲，國務院先后出臺多項調控政策，房地產市場再次步入調整階段
房地產銷售服務企業研究成果顯示，品牌價值波動下行，銷售業務盈利能力下降;升級服務模式聚焦主業提升客戶體驗，助力企業品牌形象再塑。
如果你想了解房地產行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……中指研究院認為，中國房地產已經邁入精細化、專業化運營階段，品牌競爭力推動優質資源加速向品牌企業聚集，促進地產價值鏈條不斷完善。品牌企業應乘勢積極推進產品、服務、運營等方面的創新以及品牌傳播的優化調整，堅持穩健運營，積極履行交付義務，重塑更具可持續經營能力的品牌生態系統，加速企業轉型升級步伐，在激烈的市場競爭中“逆勢爭先”。
據央視新聞，近十幾天來，伴隨著廣州、深圳、上海、北京四個一線城市宣布執行“認房不認貸”，已有超過30個城市跟進落實房地產優化舉措。東莞、佛山、嘉興、南京、蘭州等城市取消限購，沈陽、大連、重慶等十多個城市明確執行差異化住房信貸政策。而隨著各地陸續宣布落實“認房不認貸”后，從政策效果來看，根據中指研究院的調查數據，政策執行后，全國置業意愿提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升來20個百分點左右。不過，從全國來看，新房市場整體成交規模提升目前并不明顯，政策顯效還需要時間。
2019 年 2 月份以來，國房景氣指數進入穩定階段并有所回升，12 月景氣指數為 101.27 點。進入 2020 年，受新冠肺炎疫情影響，房地產行業銷售受到較嚴重沖擊，施工進度及竣工計劃也受到影響，2 月份較 1 月份下降2.88 點，景氣指數跌至 97.45 點，1-2 月份為疫情影響最為嚴重時期，3 月份開始，隨著疫情得到控制、社會各界開始有序復工，景氣指數回升 0.78個點，至 98.96 點。7 月份開始，隨著新冠疫苗研發取得突破性進展以及溫度的升高，疫情得到進一步控制，景氣指數回升至 100.13 點。
2020 年 7 月至 2021 年 6 月，疫情在全國范圍得到有效控制，疫苗接種工作于 2020 年冬季開始陸續展開，在此期間，2020 年兩會提出“房住不炒”，全國各地區因城施策，景氣指數在 2021年 2 月上升至 101.42點后略有下降，2021 年 6 月，景氣指數下降 101.05 點。自 2021 年下半年開始，國內多地相繼階段性出現陽性病例，在 2022 年全年疫情因素擾動下，國內房地產行業受到較大沖擊，景氣指數連續呈現下降趨勢。
在房地產投資方面，受益于寬松的行業政策，2016年房地產行業全面回暖，良好的銷售情況提振了房企信心，當年房地產投資增速有所提升，全年累計完成房地產開發投資102,581億元，同比增長6.88%，增速較上年上漲5.89個百分點。
報道稱，多地多家銀行反饋今年以來監管部門沒再要求報送房地產貸款和個人住房貸款占比數據，這意味著多地房地產貸款集中度管理制度執行有所松動。
2023年8月31日，央行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》后，多家銀行陸續發布公告稱，響應通知要求，正積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整工作。
4個一線城市相繼于8月底至9月初宣布“認房不認貸”，即家庭成員在名下無成套住房的，不論是否已使用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。從新政執行這十余天看，其活躍市場的作用可謂立竿見影。“認房不認貸”尤其對于有置換、改善需求的家庭能夠發揮切實作用，也激活了部分觀望人群的置業計劃。北京等城市市場觀望情緒有所緩解，看房熱度明顯提升，并且正在轉換成實際成交量。新政出臺后幾日，北京、上海等城市的新房、二手房成交量均有明顯增加。
9月15日，合肥市房地產市場調控工作聯席會議辦公室發布的《關于進一步優化房地產調控政策的通知》明確，調整限購政策，在合肥市市區購買住房(含二手住房)的普通購房人，不再審核購房資格。調整限售政策，銷售登記起始時間在通知發布后(含當日)的房源，取得不動產權證后可上市交易。人才公寓等特殊情形商品住房需上市交易的，仍按相關政策和合同約定執行。
“合肥屬于人口凈流入城市，每年大量高校畢業生選擇留在合肥。很多地產項目在開發時會充分考慮年輕人的消費趨勢和審美。放松限購限售，有利于進一步吸引人才、留住人才。”合肥當地一家地產開發商相關負責人告訴中國證券報記者。
此前，濟南、福州、鄭州、蘭州、大連、南京等城市已取消限售或限購政策。部分城市在放松限購限售政策的同時，進一步降低購房首付比例。
9月12日，鄭州市住房保障和房地產管理局發布《關于進一步支持合理住房需求的通知》，取消鄭州二環內住房限購政策等購房消費限制性規定，取消住房銷售限制年限規定，支持居民剛性和改善性購房需求。同時，降低商業性個人住房貸款最低首付比例要求。對于貸款購買商品住房(含存量住房)的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為不低于30%。
其次， 對于一些改善性群體，在“認房不認貸”政策之后，購房計劃也可以進行微調，改善程度有所提升。如果一個家庭過去在老家有購房貸款記錄，按照“認房又認貸”政策，在上海購房時視為購買第二套住房，首付比例可能要高達70%，因此其所能承受的購房總價會比較低。實行“認房不認貸”之后，按照購買首套房認定，首付比例大幅降低，能承受的購房總價可以更高，能夠選擇比之前面積更大或者位置更優越的房子。
9月1日，中指研究院公布的《2023年1~8月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》顯示，TOP100(前100名)企業拿地總額7888億元，同比下降10.5%，降幅較上月收窄2.9個百分點。排在前兩位的保利發展和華潤置地拿地額均超500億元，綠城中國和建發房產分別以497億元和424億元列第二、第三位。值得注意的是，拿地TOP10(前十名)房企中，沒有出現民營房企的身影。
值得注意的是，長三角地區的央企國企表現突出，拿地金額1938億元，占全國的24.6%。而保利發展、華潤置地、綠城中國則以超過千億元的新增貨值位居全國前三。
從土地儲備情況來看，前8月僅有少數穩健型房企的存貨規模仍在增加，如華潤置地、越秀地產、保利置業集團、濱江集團、信達地產等企業的存貨規模同比增長均超10%。
研究院土地市場研究負責人張凱當日(9月1日)下午在“中指市場形勢及企業研究成果分享會”上指出，短期土拍熱度預計繼續降低，城市、板塊分化持續。“近期房地產市場多個利好政策出臺，有助于‘金九銀十’的銷售端市場企穩改善，但反映到購地端仍需時間。部分城市城投再次進場托底(1~8月對比1~7月，城投拿地金額占比增長3%)，且該現象在下半年或將持續顯現。”
房地產行業市場機遇分析
分析師認為，樓市政策持續優化調整，同時積極開展房地產專項整治，將有效推動房地產業轉型和高質量發展。
針對部分城市房價上漲過快的現象，政府推出的一系列調控政策，將對市場購房心理產生一定的影響，短期內市場不確定性和交易量的波動性可能上升。但從長遠看，房地產業作為國民經濟支柱產業地位不會改變;中國 GDP 持續增長、城鎮居民人均可支配收入持續增長及人口結構決定了住房的剛性需求;以擴大房屋供給、支持首次和改善型購買、增加保障性住房，以及規范市場等政府政策的出臺，將有利于房地產行業的持續健康發展等因素的影響下，我國房地產行業仍具有良好的發展前景。
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